美联储对通货膨胀的无情打击正在危及我们的房地产市场。由此造成的损害不仅对经济增长的关键引擎产生了影响，而且具有讽刺意味的是，也破坏了对抗通胀的战争。
解决一个不寻常的问题需要一个不寻常的解决方案。美联储应立即改变政策方向，购买抵押贷款证券，以帮助降低消费者抵押贷款利率。如果它愿意，它可以继续出售美国国债。这将允许美联储在必要时提高非住房利率，同时也允许住房市场恢复正常运作。
随着对新冠肺炎的担忧减弱，经济引擎轰隆隆地重新启动，对通胀失控的担忧促使美联储对现行利率进行了历史上最极端的调整之一。在不到18个月的时间里，美联储将关键的联邦基金政策利率提高到此前水平的22倍左右。只有在20世纪70年代末的快速通胀期间，美联储主席保罗·沃尔克(Paul Volcker)在1980年将有效联邦基金利率提高到近20%，加息幅度才接近。(而且美联储只是将利率提高了大约一倍，而不是22倍。)
在正常情况下，国债利率上升会使抵押贷款变得更加昂贵，将家庭收入转移到抵押贷款支付上，而不是用于其他购买，从而抑制购房者的需求，最终压低房价。较低的房价减少了房主的财富，进一步降低了他们的支出。购房是整体经济的一个强大组成部分——想想新房主可能需要的一切——因此，加大购房难度有助于为我们27.6万亿美元经济的其余部分降温。
问题是，现在不是正常时期。最近，30年期固定利率抵押贷款的平均利息成本接近8%。不到两年前，这一比例约为3%，大多数房主当时或在2016年左右的较早低点进行了再融资。利率的上升幅度如此之大，速度如此之快，以至于许多想要突然搬家的房主无法这么做，因为即使是缩小规模也可能导致每月抵押贷款支付的大幅增加。因此，美国自有住房市场目前正在经历流动性和库存危机。
9月份，成屋销售年率降至400万套以下，为上世纪90年代初以来的最低水平，除了大衰退和疫情封锁期间。由于市场上待售的房屋如此之少，高利率的正常效果——房价的逐步下降和相关通胀的抑制——根本不可能发生。
还有:当自有住房无法出售时，价格就无法向下调整，更多的人被迫租房。随着越来越多的家庭涌入租赁市场，租金价格上涨——这是近几个月来他们一直在做的事情，挫败了美联储遏制通胀的努力。
住宅租金约占总消费价格指数的33%，占核心消费价格指数通胀的42%，不包括波动较大的食品和能源价格，住房成本几乎在2023年全年都在推动通胀(无论周二的10月份消费者价格指数数据如何，住房成本仍然是强劲的)。9月份，如果房价没有上涨，当月的核心通胀率将为零。
具有讽刺意味的是，美联储抑制通胀的努力导致了核心通胀指标的上升。尽管美联储在追逐自己的尾巴，但由于疫情的独特环境，控制通胀的其他途径已大大削弱。
例如，在之前的周期中，较高的汽车贷款利率和消费者信用卡利率降低了消费者支出，但前所未有的大流行时期个人储蓄激增，使美国人对信贷的依赖程度有所降低。非住宅固定投资——企业对工厂和设备的投资——占gdp的比例(已经很低)没有崩溃，因为企业和房主一样，在利率处于创纪录低点的情况下，已经长期锁定了大量廉价融资。
该怎么办?许多通胀鸽派给出的“简单”答案是，美联储应该简单地放弃2%的核心通胀目标，并宣布这场战斗取得了胜利。我不认为杰罗姆?鲍威尔(Jerome Powell)领导的美联储会出现这种情况——它在实现这一目标上押下了太多的赌注，以至于现在无法优雅地退出。这就是为什么我认为美联储必须停止并最终扭转其政策的另一方面，以降低新抵押贷款债务的成本。
2008年，当世界金融体系面临生死存亡的威胁，当新冠肺炎疫情使一切陷入瘫痪、市场陷入混乱时，美联储购买了大量美国国债和政府担保的抵押贷款债券，以帮助保持低利率，这反过来又帮助提振了经济。经济学家将其称为量化宽松(qe)
但随着经济再次加速增长，通胀开始上升，美联储转向了相反的方向。2022年3月，它开始了快速提高联邦基金利率的计划。然后在2022年6月，美联储又迈出了一步，启动了量化紧缩计划，即减少到期国债和政府担保的抵押贷款支持证券的投资组合。将美联储排除在市场之外作为买家增加了可供出售的供应量，压低了价格。当债券价格下跌时，利率就会上升。
对于房地产市场来说，qt.t.的抵押贷款证券元素——当与联邦基金政策结合在一起时——最终被证明是走得太远了:抵押贷款市场对美联储政策的反应是要求抵押贷款债券和相关抵押贷款获得更高的回报(抵押贷款债券的价格总是高于国债，这反映了房主随时都可以全额偿还贷款的事实)。因此，30年期抵押贷款利率和10年期美国公债利率之间的"利差"从通常徘徊在1.5% - 2%的区间膨胀至约2.75% - 3.10%。这使得抵押贷款的成本超过了潜在买家的承受能力，并关闭了房地产市场。
美联储现在应该做的是结束量化宽松政策中的抵押贷款证券部分，转而重新购买此类证券，直到抵押贷款“息差”回到历史标准水平。要把房租降下来，就必须稳定和开放自有住房市场。如果那些想搬家的人有更多负担得起的抵押贷款，就会有更多的待售房屋库存，这将缓和房价。这最终将导致租金价格持续上涨，如果房地产市场继续被封锁，租金价格可能会继续上涨。
我承认，我所描述的有点货币异端邪说，因为据我所知，美联储从来没有在踩刹车的时候明目张胆地踩油门。是的，这很奇怪，但是世界经济被封锁了几个月，我们所有人都戴着口罩走来走去，这难道不奇怪吗?
事实证明，我们仍然生活在大流行时代，这并不是普通的经济冲击。正如以直接刺激和补充的形式采用创造性财政政策来应对大流行的经济衰退一样，必须采用创新的货币解决方案来应对随之而来的繁荣和通货膨胀。
不幸的是，美联储采取的一些行动看起来越来越像一个从门口开始粉刷房子地板的家伙。我们得重新开一扇门出去。
本文作者丹尼尔?阿尔珀特是Westwood Capital的管理合伙人，也是康奈尔大学法学院的兼职教授和高级研究员。
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